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    因疫情遲交房租不構成違約有導向意義

    作者:張智全 來源:北京青年報2022年08月26日

    2021年1月23日,趙先生將自己的一處商鋪出租給孫女士經營茶館。4月22日至5月6日間,趙先生向孫女士多次催交二季度房租。孫女士表示自己被隔離了半個月,茶館停業近一個月,并提交了茶館的經營流水賬目,證明受疫情影響收入減少,要求適當減免房租。趙先生拒絕,認為孫女士構成違約,將其訴至法院。日前,北京市朝陽區人民法院一審判決確認被告不承擔違約責任,原告應酌情減免房租,被告暫停營業期間的租金由原被告各承擔50%。(8月25日《工人日報》)

        受新冠肺炎疫情影響,不少個體工商戶的經營舉步維艱,面臨不能及時交納房租的困境,要求酌情減免房租的訴求十分強烈。為共克時艱,各地紛紛出臺相關減免房租的優惠政策,得到了不少房屋出租人的積極響應。不過,也有少數出租人以承租人違約為由提起索賠訴訟,給司法如何妥善處理該類糾紛提出了新要求。

        在處理這起因疫情遲交房租的個案中,法院旗幟鮮明地認定被告遲交房租的行為不構成違約,并對其應交納的房租予以酌情減免,可謂契合了共渡疫情難關的現實需要。法院的這種判決,不僅最大程度保護了雙方當事人的合法權益,也是對部分房屋出租人在疫情期堅持零和博弈固有思維的有力糾偏,無疑對引領廣大市場主體共渡疫情期的經營困難具有導向意義。

        利益可以博弈,但零和博弈的方式并非優選。作為一種最有可能造成合作雙方利益“共輸”的競爭策略,稍有理性者都對零和博弈保持謹慎態度。在疫情沖擊下各行各業都發生經營困難的特殊時期,房屋出租人在與承租人關于酌情減免房租的利益博弈中,顯然不能一味堅持零和博弈思維。否則,不僅會讓承租人知難而退地選擇退租房屋,不利于其渡過疫情期的經營困難,也會讓自己利益受損,雙方理當相向而行地互諒互讓。

        部分房屋出租人在疫情期堅持零和博弈的利益觀,對承租人酌情減免房租的訴求視而不見,主要是認為自己事前與承租人簽訂了合法有效的房屋租賃合同。誠然,嚴格按照契約精神要求對方足額交納房租既是出租人的權利,也是承租人的法定義務。然而,具體情況需要具體分析,承租人因疫情沖擊出現經營困難要求酌情減免房租,也并非全無道理。

        《民法典》第533條明確規定,“合同成立后,合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協商”。由于疫情屬于不可預見風險,房屋承租人據此請求酌情減免房租,是依法行使法律賦予的再交涉權,于法有據。出租人要求承租人繼續按照原標準交納房租,則有失公平,顯然不能任性而為。

        疫情是一面鏡子,既能映照房屋出租人的責任擔當和法治成色,又能映照司法解決疫情期房屋租賃糾紛中的價值取向。對于疫情期部分房屋出租人只注重自身利益得失、不顧疫情防控大局需要、死守零和博弈思維的不當行為,司法理當及時糾偏。此番北京朝陽法院在這起因疫情遲交房租糾紛案的處理中,依法認定承租人遲交房租的行為不構成違約,并酌情減免被告的房租,體現了以司法裁判積極倡導合同主體共克疫情時艱的鮮明價值導向。

    【責任編輯:崔麗】

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